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은퇴를 앞둔 베이비붐 세대 (1955~1963) 들의 경우 노후대비 차원에서 주택임대사업을 선호합니다. 육체적으로 별로 힘든점이 없이 다달이 세를 받을수 있어서입니다. 그러나 역세권에서 너무 벗어났거나 세입자가 선호하는 전용면적을 갖추지 못한 주택은 세가 나가지 않아 마음고생을 하게 됩니다. 실거주로 인기 있는 주택과 임대용으로 인기있는 주택은 포인트가 살짝 다릅니다. 그럼 좋은 임대주택이 갖춰야 할 조건들을 살펴봅시다.
세가 가장 잘 나가는 면적은 지역마다 다릅니다.
도시형생활주택이라고 하면 전용면적 12~50㎡(4~15평) 의 원룸형을 많이 떠올립니다.
그러나 때로는 어설픈 원룸형 도시형생활주택보다 전용면적 60㎡(18평)정도의 소형아파트나 빌라가 좋은 투자대상이 될수도 있습니다.
지역에 따라 차이가 있을수 있지만, 대학가나 소득이 적은 직장인이 주로 사는 지역에서는 월세나 관리비부담이 적은 전용면적 12~16.5㎡(4~5평)의 아주 작은 주택을 선호하는데 반해, 소득이 높은 직장인들이 사는 지역에서는 전용면적이 최소 23㎡ (약7평) 이상되는 주택을 선호합니다.
자녀가 1~2명 있는 가족이 주로 사는 지역에서는 60~85㎡ (약18~25평) 이하의 주택을 선호합니다.
그러므로 임대목적의 주택을 살때는 해당 지역에서 유동인구가 많은 곳을 찾아가 사람들의 옷차림을 통해 소득수준은 어느 정도인지, 주변 편의시설을 돌아보며 해당 지역의 주요 가족구성원은 어떠한지, 주변에 자녀가 있는 가족이 선호할만한 학군이 형성되어 있는지 등을 알아봐야 합니다.
가까운 거리에 지하철역이 있어야 합니다.
세를 놓는 집은 걸어서 5분 이내에 버스정류장이나 지하철역이 있는 것이 좋습니다. 특히 지하철 노선이 다양하여 교통이 편리한 더블역세권이면 금상첨화입니다.
대학가나 공단 근처 또는 직장인의 임대수요가 많은 지역
반경 1km이내에 대학가나 공단이 있거나 직장인들의 임대수요가 많은 지역의 집이 좋습니다. 월세를 주로 이용하는 층은 학생이나 공단 직원 그리고 직장인들이기 때문입니다. 그래서 이러한 지역의 집들은 세가 나가지 않아서 집을 비워둬야 하는 경우가 적습니다.
값이 오르는 집
시간이 지날수록 꾸준히 가격이 올라 의무임대기간이 지나 팔게 될 경우에 시세차익도 볼수 있는 집이 좋습니다. 또한 집값대비 전세가가 60%이상 되어야 집을 살때 부담을 덜수 있습니다.
살기 편한 집이 세도 잘 나간다
요즘에는 집집마다 자동차가 1대씩은 잇으므로 주차장이 충분해야 합니다. 그러므로 주차장 기준 완화에 맞춰 주차장 크기를 줄여 지은 원룸형 도시형생활주택을 구입할때는 신중해야 합니다. 대학가나 저소득층이 사는 지역은 주차장에 대한 수요가 많지 않지만 일반 직장인들이 많이 사는 지역은 수요가 많기 때문입니다.
그리고 방향이 동남향으로 햇빛이 잘 들어로는 집, 상하수도나 가스시설 등이 잘되어 있는 집, 주변에 고압선이나 지하철이 지나가지 않고 우범 지역이 아닌 집등이 좋습니다. 상업시설과 지나치게 가까워 치안문제나 소음문제가 있는 곳도 피해야 할 대상입니다.
전세를 월세로 바꿀때 필요한 '월차임 전환률' (기준금리+3.5%)
전세를 월세로 전환할때 보증금 대비 적정 월세는 얼마일까.
5000만원짜리 전세를 보증금 3000만원의 1년월세로 전환한다면 나머지 2000만원에 대한 최대 월세액은 (전세보증금 -월세보증금 ) x 월차임전환률을 12개월로 나눈 값입니다.
기준금리가 1.5%로 가정한다면 (2000만원 x (1.5%+ 3.5%)) ÷ 12=약 8.3만원입니다. 전세 5000만원을 3000만원의 월세로 전환시 매달 8.3만원을 월세로 내는 것입니다.
그러나 이러한 전환률의 상한선 적용범위가 신규계약이나 재계약에는 해당되지 않고 단지 '계약기간중 적용으로만 한정되어 실제로는 무용지물이라는 비파나도 있습니다.